降息幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期，但2024年開局依舊很“難”

2024年2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個基點。此次降息的節(jié)點基本符合市場預(yù)期，但降息幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。2019年8月以來，5年期及以上LPR總計調(diào)整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點，因此，本次25BP降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。但從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規(guī)模仍然比較有限。2月20日，央行公布最新一期LPR報價，5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%。從節(jié)點來看，此次降息的節(jié)點基本符合市場預(yù)期。一方面，近期降準(zhǔn)以及商業(yè)銀行下調(diào)存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號，比如《四季度貨幣政策執(zhí)行報告》就明確提到進(jìn)一步完善貸款市場報價利率形成機(jī)制，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機(jī)制作用，促進(jìn)社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。但降息幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調(diào)將直接帶動房貸利率下行。以北京和上海為例，2023年12月14日，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，調(diào)整后北京首套房房貸利率城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，上海首套房房貸利率不低于LPR-10BP。即北京首套房貸利率最低為3.95%，上海首套房貸利率最低為3.85%，為近年明顯低位。截至目前，上海已有多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)至3.85%（LPR-10BP）。房貸利率下調(diào)后，對于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節(jié)省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調(diào)動部分有明確置業(yè)意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規(guī)模仍然比較有限。從近幾年信貸政策來看，此次5年期及以上LPR下調(diào)所利好的城市其實相對有限。首先，按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。此次5年期以上LPR下降25個基點至3.95%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至3.75%，二套房貸利率下限降至4.55%，為歷史低位。但結(jié)合2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制的通知來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。（政策解讀詳見：）據(jù)丁祖昱評樓市編輯部統(tǒng)計，目前70個大中城市中符合新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市條件的有近40個，也就是說有至少一半以上的城市首套房貸款利率下限不受5年期及以上LPR變動影響。因此，目前仍能享受到此次5年期以上LPR調(diào)降利好的城市主要還是部分熱點城市。對于購房者而言，更多的利好在存量房貸部分。2023年9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時曾表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。也就是說，隨著此次5年期以上LPR調(diào)降，存量房貸的房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調(diào)整，屆時居民月供償還壓力將有所減輕，后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放，但這主要是針對整體消費(fèi)市場的，對房地產(chǎn)市場的利好有限。從目前的整體市場表現(xiàn)來看，核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，市場階段性壓力正在加大。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，44個重點城市在春節(jié)周成交量僅為23.38萬平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達(dá)到了82%。2024年開局依舊很“難”，即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限?？梢钥吹?，當(dāng)前熱點城市和熱點項目個數(shù)減少已是不爭的事實，剛需購買力降級對樓市的負(fù)面作用也在逐步顯現(xiàn)。同時上海、北京、合肥等核心城市二手房市場暫無明顯起色，置換需求難于釋放?；诖?，我們認(rèn)為，2024年2月整體成交環(huán)比或?qū)⑦M(jìn)一步下行，一季度仍以“筑底”為主，今年或無法再現(xiàn)“小陽春”，城市及城市內(nèi)部各區(qū)域板塊還將延續(xù)分化行情。整體來看，我們認(rèn)為此次5年期及以上LPR大幅下調(diào)，對部分有明確置業(yè)意愿群體，可以加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。如減稅降費(fèi)，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，又如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等。結(jié)合住建部“賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)”的表態(tài)，及春節(jié)前后北上廣深四城齊聚放松限購來看，我們認(rèn)為，未來一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間。本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。