東吳證券：廣州放松限購(gòu)政策，房地產(chǎn)供需政策有望持續(xù)加碼，推薦關(guān)注兩類房企

投資要點(diǎn)事件：2024年1月27日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。放松限購(gòu)政策，力度超出市場(chǎng)預(yù)期。本次《通知》明確：（1）在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍；（2）在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。2023年8月30日，廣州在一線城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”：居民家庭在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。2023年9月20日，廣州放松限購(gòu)，將番禺、花都、黃埔、白云（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）移出限購(gòu)區(qū)域，僅在越秀、珠海、荔灣、天河、白云（除上述四鎮(zhèn)以外區(qū)域）、南沙等區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，并且將非廣州市戶籍居民家庭獲取購(gòu)房資格所需繳納社保/個(gè)稅的年限從5年下調(diào)至2年。本次限購(gòu)政策放松力度超出市場(chǎng)預(yù)期：將住房出租或掛牌出售即可核減套數(shù)，結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”，我們認(rèn)為接近于完全放開(kāi)限購(gòu)和限貸政策，預(yù)計(jì)將有效刺激置換改善需求，促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇。但同時(shí)也可能造成二手房掛牌量有所上升。加大保障房力度，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。本次《通知》明確，將繼續(xù)加大保障房供應(yīng)力度，2024年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬(wàn)戶。同時(shí)建立我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。1月13日，廣州黃浦區(qū)首批配售型保障房已開(kāi)工，保障房政策的迅速落地推進(jìn)以及對(duì)房企的融資支持預(yù)計(jì)將有效拉動(dòng)廣州2024年的新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資。廣州示范效應(yīng)顯著，全國(guó)政策方向明確，預(yù)計(jì)供需兩端政策放松有望加速。中央近期多次表態(tài)加大對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度。2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》；2024年1月25日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，廣州市往往率先響應(yīng)中央要求放松地方政策，我們預(yù)計(jì)其他核心城市有望陸續(xù)跟進(jìn)放松，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇。復(fù)蘇的持續(xù)性仍受到宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，因此需要進(jìn)一步跟蹤觀察。投資建議：近期中央密集發(fā)聲表態(tài)，廣州率先響應(yīng)中央要求，預(yù)計(jì)供需兩端政策將持續(xù)加碼。我們推薦關(guān)注兩類房企1）當(dāng)前估值較低、可能受到市值管理考核要求的央企，未來(lái)預(yù)計(jì)將通過(guò)增持、回購(gòu)、提高分紅比例等手段傳遞信心，穩(wěn)定預(yù)期。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展。2）擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：萬(wàn)科A、新城控股，建議關(guān)注：龍湖集團(tuán)。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動(dòng)性惡化超預(yù)期。本文源自券商研報(bào)精選