劉德科：只有保主體才能保交樓

立即訂閱▲收聽音頻截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%。文 / 劉德科（德科地產頻道總編輯）前幾天，吳曉波老師與我共同調研、討論，寫了一篇專欄文章，引發了不少爭議，當然也有很多建設性討論。今天的這篇專欄，是我們聚焦在保交樓這件穩民生大事，提出的一些看法與建議，繼續就教于各方。保交樓沒有捷徑，只有下苦功夫。我們的觀點是——??本輪房地產困境就是民營房企的流動性困境。??房地產紓困的三大任務是保交樓、保主體與保市場，單維度地保交樓或保市場都很難有成效，現在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。??解開本輪房地產困境的有效辦法就是——給錢，即國家一再強調的“有效防范化解優質頭部房企風險”。??現在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機構的容錯糾錯機制。牛鼻子應該是“保主體”保交樓是穩民生的大事，但進展緩慢。全國保交樓項目，無論是復工率還是交付率，都不到一半。截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34% ① 。那么多保交樓政策出臺了，為何依然進展緩慢？目前房地產面臨的三大困境：保交樓進展緩慢，爆雷房企仍在泥潭之中，購房意愿極其低落。針對這三大困境，國家已出臺了一系列政策，歸納起來就是：保交樓，保主體（防范化解房地產領域風險），保市場（支持剛性和改善性住房需求）。現在迫切需要把這“三保”打通，并且需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。實踐已經證明，單維度地保交樓，很難有成效。保交樓僅僅是房地產綜合征的一種外在潰瘍。現在是房地產行業的整個內在系統出了問題，僅僅只是在皮膚上擦藥膏，當然很難有成效——撥付再多的保交樓專項資金，也是事倍功半。單維度地保交樓，甚至會產生反作用，比如預售資金監管過分嚴格，這種應激性措施反而把正常項目的現金流都變成了一個個資金孤島，倒過來影響了房企的正常現金流。單維度地保市場，也很難有成效。過去一年多時間，從中央到地方都已經出臺了很多面向購房者的放寬措施，但也是收效甚微。市場主體大規模塌陷，整個房地產市場就成了無源之水。所以，房地產紓困的牛鼻子應該是“保主體”，也就是國家一再強調的“防范化解房地產企業風險”。打通“三支箭”的末端梗阻在“保主體”層面，國家已經出臺了以“三支箭”（支持信貸、債券與股權融資）為核心的一系列紓困政策②，但也是成效不明顯。現在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻。政策無法有效落地，關鍵在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”為例，去年11月份，央行出臺政策讓“中債信用增進公司”作為背書支持民營房企發債融資。中國銀行間市場交易商協會迅速受理了三家民營房企的儲架式注冊發行，想做一個示范，但銀行還是不買賬——債券可以發了，并且有“國家隊”的明確背書，銀行還是不買賬。發行機構負責人親自打電話勸說，銀行仍然不買賬。銀行有自己的難處，怕萬一形成壞賬，自己會被問責。銀行很無辜地變成了末端梗阻。無論是授信貸款，還是增信發債，表面上看確實都很熱鬧，但到了最后一道環節，就梗阻了。若不改進銀行的放貸機制，紓困政策注定只能是雷聲大，雨點小。當前階段，銀行可以非常迅速地給小微企業與國企（不限于地產國企）放貸，但對于大中型民企（不局限于民營房企）來說，獲取貸款的難度反而是越來越高。為了打通末端梗阻，現在亟需健全金融機構的容錯糾錯機制。本質上是民企的流動性困境本輪房地產困境，是中國經濟的一個縮影。簡而言之，房地產困境就是民營房企的流動性困境。把民營房企放進所有民營經濟的語境中來看，可以看得更清楚——??債券發行規模：2022年民企發行債券0.97萬億，國企為29.25萬億。??債券凈融資規模：2022年民企債券凈融資額為-2078.52億，是負值，國企為2.55萬億。??債券存量：2022年民企發行債券存量是2.23萬億，國企為59萬億③。僅僅從債券融資這一個切口，你就可以看出民營企業的流動性困境，更遑論貸款融資與股權融資。那么，怎么解開本輪房地產困境？如果很粗暴地給兩個字，就是：給錢。民企（不局限于民營房企）若能在目前基礎上增加20%左右的融資，將極大地緩解流動性困境，進而使中國經濟獲得更多活力。給錢不是放水，不是刺激，而是紓困。就民營房企而言，紓困的刻度線應該是國家強調的“有效防范化解優質頭部房企風險”。具體而言，恒大本該倒，世茂或旭輝本不該爆雷。給錢未必是突破規則，而是進一步落實現有政策，打通“三支箭”等一系列金融支持房地產措施的末端梗阻，避免“收縮—爆雷—再收縮—再爆雷”的惡性循環。再總結一下只有保主體才能保交樓，這就是我們從認知到導則、從辦法到落地提出的建議——◎認知：本輪房地產困境就是民營房企的流動性困境。◎導則：房地產紓困的三大任務是保交樓、保主體與保市場，單維度地保交樓或保市場都很難有成效，現在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。◎辦法：解開本輪房地產困境的有效辦法就是——給錢，即國家一再強調的“有效防范化解優質頭部房企風險”。◎落地：現在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機構的容錯糾錯機制。注釋：①參照建筑行業B2B信息服務平臺百年建筑網調研報告數據，截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%；參照克而瑞研究中心調研數據，2022年末，32個典型城市的290個前期停工項目中，有126個仍處于停工狀態。②2 022 年 11月24日 ，“ 金融支持房地產 16條” ，《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，銀發〔 2 022 〕 2 54 號。③w ind 數據。本篇作者|劉德科|當值編輯|李夢清主編|何夢飛|圖源|VCG加入超級會員暢學吳曉波頻道App全部房產、理財、金融課程點擊下圖▼立即加入